Ontdek de pracht van Oostende: vastgoed te koop in de koningin der badsteden

Na de sterke prijsstijgingen tijdens de coronajaren en een afkoelingsperiode in 2022-2023, stabiliseerde de Oostendse markt zich in 2024 en trekt het aantal transacties in 2025 opnieuw aan — +12,7% meer verkopen in het eerste semester van 2025 ten opzichte van dezelfde periode in 2024 (Fednot). De gemiddelde prijs aan de kust daalde licht in H1 2025, deels omdat er minder nieuwbouw verkocht werd. Dat betekent dat bestaande appartementen op dit moment toegankelijker geprijsd zijn dan de voorbije jaren, terwijl de vraag aantrekt. Voor wie een tweede verblijf of investering overweegt, is het huidige marktmoment relatief gunstig — al blijft de specifieke ligging en het EPC-label van het pand bepalend voor de prijs en het rendement.

Dat hangt af van wat je zoekt:

• Mariakerke is de rustigste en meest residentiële deelgemeente, ideaal voor wie een strandappartement wil met minder drukte. Goed bereikbaar via de kusttram. Breed strand, nabij duinen van Raversijde.
• Centrum / Hazegras biedt de meeste voorzieningen op wandelafstand en het grootste aanbod aan appartementen in alle prijsklassen. Populair bij starters en investeerders die willen verhuren.
• Oosteroever is de snelst groeiende wijk, met moderne nieuwbouwprojecten aan de overzijde van de havengeul. Relatief betaalbaar voor nieuwbouw, goed huurpotentieel.
• De zeedijk (Albert I-Promenade) is de duurste zone, maar ook de meest gevraagde voor kortetermijnverhuur en tweede verblijven met frontaal zeezicht.

Bron: Dewaele Marktanalyse Oostende 2025

In Vlaanderen gelden de volgende tarieven:

• 3% als het uw enige en eigen woning is (verlaagd tarief, ingevoerd in 2024)
• 12% voor een tweede verblijf of investeringspand
• 21% BTW (in plaats van registratierechten) bij aankoop van een nieuwbouwappartement

Bovenop de registratierechten of BTW komen notariskosten (honoraria + aktekosten) en eventuele syndic-instapkosten. Een totale aankoopkost van 15 tot 20% bovenop de verkoopprijs is een realistisch rekengetal voor een tweede verblijf.

Bron: Vlaamse Belastingdienst / Fednot — raadpleeg altijd een notaris voor uw specifieke situatie.

Ja. Als eigenaar van een tweede verblijf in Oostende betaalt u jaarlijks een gemeentelijke belasting op tweede verblijven, bovenop de federale onroerende voorheffing. Het exacte bedrag verschilt per gemeente en kan variëren op basis van ligging en type woning. Wie zijn domicilie effectief in Oostende neemt, is vrijgesteld van die taks. Informeer u hierover bij de gemeente of uw notaris vóór de aankoop, want dit heeft een impact op het nettorenderment bij verhuur of permanent gebruik als tweede verblijf.

Het prijsverschil is aanzienlijk. Een dijkappartement (met directe toegang tot de zeedijk of frontaal zeezicht) kostte in 2024 aan de Middenkust gemiddeld €299.764, tegenover een gemiddelde van €261.710 voor een kustappartement in dezelfde zone — een verschil van zo'n 15%. In Oostende zelf loopt het verschil op naargelang de specifieke straat: een appartement op de Albert I-Promenade met frontaal zeezicht kan meer dan dubbel zoveel kosten per m² als een vergelijkbaar appartement drie straten meer naar het centrum. Zeezicht en directe dijkligging worden door de markt consequent met een forse premie beloond.

Oostende heeft een dubbel verhuurpotentieel: kortetermijnverhuur (vakantieverhuur in het hoogseizoen) en langetermijnverhuur aan vaste huurders, studenten of expats. Appartementen aan de zeedijk of in Mariakerke presteren het best voor vakantieverhuur in de zomer. Een bruto huurrendement van 3 tot 4,5% is realistisch voor goed gelegen appartementen, afhankelijk van de aankoopprijs en het verhuurprofiel. Let wel: bij kortetermijnverhuur moet u nagaan of het reglement van mede-eigendom dit toelaat, en of de gemeente specifieke regels hanteert. De netto-opbrengst na kosten (syndic, onderhoudskosten, leegstand, belastingen) ligt doorgaans lager dan de bruto-yield.

Caenen helpt u bij een realistische inschatting van het verhuurpotentieel van een specifiek pand. Vraag een gratis adviesgesprek aan.

Naast de klassieke due diligence bij elke aankoop zijn er een paar aandachtspunten die specifiek spelen in Oostende en aan de kust:

• Syndic en VME: vraag de notulen van de laatste twee algemene vergaderingen op. Grote geplande werken (gevels, dak, lift) kunnen duizenden euro's extra kosten.
• EPC-label: appartementen met een slecht energielabel (E of F) zijn verplicht te renoveren. Reken de geschatte renovatiekost in bij de aankoopprijs.
• Verhuurmogelijkheden: controleer in het reglement van mede-eigendom of vakantieverhuur expliciet toegelaten is.
• Overstromingsrisico: raadpleeg de watertoets (geopunt.be) — bepaalde zones in Oostende liggen in een overstromingsgevoelig gebied.
• Ligging t.o.v. strand en kusttram: voor verhuur is de loopafstand tot het strand en de nabijheid van een tramhalte een concrete waardebepaler.

De gemiddelde verkooptijd in Oostende varieert sterk naargelang het type en de prijs. Goed geprijsde appartementen in populaire lagen (zeedijk, Mariakerke) vinden doorgaans binnen enkele weken tot twee maanden een koper. Ruimere appartementen met een hoger prijskaartje of een minder courante ligging kunnen langer op de markt staan. Na de afkoeling van de markt in 2022-2023 zijn de verkooptijden wat verlengd, maar met het aantrekken van het aantal transacties in H1 2025 verkort die termijn opnieuw. Een professionele, correcte vraagprijs op basis van een gratis schatting versnelt het verkoopproces aanzienlijk.

Wil u weten wat uw appartement waard is op de huidige markt? Vraag een gratis schatting aan bij Caenen.

Ja, in vergelijking met de Oostkust (Knokke-Heist, Heist, Zeebrugge) is Oostende merkbaar toegankelijker. In H1 2025 bedroeg de gemiddelde prijs van een kustappartement aan de Oostkust €444.902, tegenover €250.229 aan de Middenkust (Oostende, Bredene, De Haan, Middelkerke) — bijna de helft. Ten opzichte van de Westkust (De Panne, Koksijde: gemiddeld €246.246) ligt Oostende vergelijkbaar. Wat Oostende onderscheidt, is de combinatie van stedelijke voorzieningen (station, ziekenhuis, winkels, cultuur) met kustligging — een combinatie die je in kleinere kustgemeenten niet vindt.

Bron: Fednot Kustbarometer H1 2025