Je cherche location de vacances

Après les fortes hausses de prix pendant les années Covid et une période de ralentissement en 2022-2023, le marché ostendais s’est stabilisé en 2024 et le nombre de transactions repart à la hausse en 2025 — +12,7 % de ventes au premier semestre 2025 par rapport à la même période en 2024 (Fednot). Le prix moyen à la côte a légèrement diminué au S1 2025, en partie parce que moins de biens neufs ont été vendus. Cela signifie que les appartements existants sont actuellement plus accessibles que ces dernières années, tandis que la demande augmente. Pour ceux qui envisagent une résidence secondaire ou un investissement, le contexte actuel du marché est relativement favorable — même si l’emplacement précis et le label PEB du bien restent déterminants pour le prix et le rendement.

Cela dépend de ce que vous recherchez :

• Mariakerke est la partie la plus calme et la plus résidentielle, idéale pour ceux qui recherchent un appartement à la mer avec moins d’affluence. Bien desservie par le tram du littoral. Large plage, à proximité des dunes de Raversijde.
• Centre / Hazegras offre le plus de commodités à distance de marche et le plus grand choix d’appartements dans toutes les gammes de prix. Populaire auprès des primo-acquéreurs et des investisseurs souhaitant louer.
• Oosteroever est le quartier en plus forte croissance, avec des projets de constructions neuves modernes de l’autre côté du chenal portuaire. Relativement abordable pour du neuf, bon potentiel locatif.
• La digue (Albert I-Promenade) est la zone la plus chère, mais aussi la plus demandée pour la location de courte durée et les résidences secondaires avec vue frontale sur mer.

Source : Analyse du marché Dewaele Ostende 2025

En Flandre, les tarifs suivants s’appliquent :

• 3 % s’il s’agit de votre habitation propre et unique (taux réduit, introduit en 2024)
• 12 % pour une résidence secondaire ou un bien d’investissement
• 21 % de TVA (au lieu des droits d’enregistrement) en cas d’achat d’un appartement neuf

Aux droits d’enregistrement ou à la TVA s’ajoutent les frais de notaire (honoraires + frais d’acte) ainsi que d’éventuels frais d’entrée chez le syndic. Un coût total d’acquisition de 15 à 20 % au-dessus du prix de vente est une estimation réaliste pour une résidence secondaire.

Source : Administration fiscale flamande / Fednot — consultez toujours un notaire pour votre situation spécifique.

Oui. En tant que propriétaire d’une résidence secondaire à Ostende, vous payez chaque année une taxe communale sur les résidences secondaires, en plus du précompte immobilier fédéral. Le montant exact varie selon la commune et peut dépendre de la localisation et du type de bien. Les personnes qui établissent effectivement leur domicile à Ostende sont exonérées de cette taxe. Renseignez-vous auprès de la commune ou de votre notaire avant l’achat, car cela a un impact sur le rendement net en cas de location ou d’utilisation comme résidence secondaire.

La différence de prix est significative. Un appartement sur la digue (avec accès direct à la digue ou vue frontale sur mer) coûtait en 2024 en moyenne 299 764 € sur la côte centrale, contre une moyenne de 261 710 € pour un appartement côtier dans la même zone — soit une différence d’environ 15 %. À Ostende même, l’écart varie selon la rue précise : un appartement sur l’Albert I-Promenade avec vue frontale sur mer peut coûter plus du double au m² qu’un appartement comparable situé trois rues plus loin vers le centre. La vue sur mer et l’emplacement direct sur la digue sont systématiquement valorisés par une forte prime sur le marché.

Ostende offre un double potentiel locatif : la location de courte durée (location saisonnière en haute saison) et la location de longue durée à des locataires permanents, étudiants ou expatriés. Les appartements situés sur la digue ou à Mariakerke sont les plus performants pour la location de vacances en été. Un rendement locatif brut de 3 à 4,5 % est réaliste pour des appartements bien situés, selon le prix d’achat et le type de location. Attention toutefois : pour la location de courte durée, il faut vérifier si le règlement de copropriété l’autorise et si la commune impose des règles spécifiques. Le rendement net après coûts (syndic, entretien, vacance locative, taxes) est généralement inférieur au rendement brut.

Caenen vous aide à estimer de manière réaliste le potentiel locatif d’un bien spécifique. Demandez un entretien de conseil gratuit.

Outre la due diligence classique lors de tout achat, certains points d’attention sont spécifiques à Ostende et à la côte :

• Syndic et ACP (association des copropriétaires) : demandez les procès-verbaux des deux dernières assemblées générales. De gros travaux planifiés (façades, toiture, ascenseur) peuvent représenter plusieurs milliers d’euros supplémentaires.
• Label PEB : les appartements avec un mauvais label énergétique (E ou F) doivent être rénovés. Intégrez le coût estimé des travaux dans le prix d’achat.
• Possibilités de location : vérifiez dans le règlement de copropriété si la location de courte durée est explicitement autorisée.
• Risque d’inondation : consultez le test inondation (geopunt.be) — certaines zones d’Ostende sont situées en zone inondable.
• Situation par rapport à la plage et au tram du littoral : pour la location, la distance à pied jusqu’à la plage et la proximité d’un arrêt de tram sont des facteurs de valeur concrets.

Le délai de vente moyen à Ostende varie fortement en fonction du type de bien et du prix. Les appartements correctement évalués dans des zones prisées (digue, Mariakerke) trouvent généralement acquéreur en quelques semaines à deux mois. Les appartements plus spacieux avec un prix plus élevé ou situés dans des emplacements moins courants peuvent rester plus longtemps sur le marché. Après le ralentissement du marché en 2022-2023, les délais de vente se sont quelque peu allongés, mais avec la reprise du nombre de transactions au S1 2025, ce délai se raccourcit à nouveau. Un prix demandé professionnel et réaliste, basé sur une estimation gratuite, accélère considérablement le processus de vente.

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Oui, par rapport à la côte Est (Knokke-Heist, Heist, Zeebruges), Ostende est nettement plus accessible. Au S1 2025, le prix moyen d’un appartement à la côte Est s’élevait à 444 902 €, contre 250 229 € sur la côte centrale (Ostende, Bredene, De Haan, Middelkerke) — soit presque la moitié. Par rapport à la côte Ouest (La Panne, Coxyde : moyenne de 246 246 €), Ostende se situe à un niveau comparable. Ce qui distingue Ostende, c’est la combinaison d’équipements urbains (gare, hôpital, commerces, culture) avec une situation en bord de mer — un atout que l’on ne retrouve pas dans les plus petites communes côtières.

Source : Baromètre côtier Fednot S1 2025